Finanzas Inteligentes¿Cómo lograr pagar menos intereses en tu hipoteca?

29 noviembre, 2021por Fernando Fernández
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¿Cómo pagar menos intereses en tu hipoteca en según lo establecido en la ley 546 de 1999? ¡Averígualo aquí en Asesores Financieros!

En Colombia como seguramente en tu país, existen algunas firmas que ofrecen representarte ante los bancos cuando tienes una deuda hipotecaria, con el fin de ahorrarte una cantidad considerable de intereses, a través de la modificación de las condiciones de tu préstamo, como lo son el tipo de amortización, el plazo y la tasa.

La pregunta de este episodio es: Es bueno recurrir a este tipo de compañías para lograr un ahorro en los intereses de tu deuda? La respuesta es depende, pero antes es importante que conozcas como funciona un crédito hipotecario.

 

COMO FUNCIONAN LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS

Cuando tomas una deuda para comprar tu casa hay dos tipos básicos de hipotecas: Hipotecas a tasas Fijas e hipotecas a tasas variables. En las hipotecas a tasa fija, tu acuerdas una tasa y una cuota fija durante todo el plazo del crédito y en las hipotecas a tasas variables dicha tasa está sujeta al comportamiento de diversos indicadores financieros, usualmente la inflación.

En general las tasas fijas son un poco más altas que las tasas variables, pero la ventaja de las tasas fijas es que sin importar lo que pase en la economía de tu país, seguirás pagando la misma cuota, mientras que en las tasas variables si por ejemplo la inflación sube, la cuota mensual y los intereses subirán también.

Para efectos prácticos te voy a explicar cómo funciona una hipoteca a tasa fija, con lo cual podrías inferir también como funciona una a tasa variable.  Supongamos que vas a tomar un crédito por $195,000,000 pesos con una tasa del 10% anual, a un plazo de 20 años. El valor de la cuota mensual sin tener en cuenta seguros y otros costos adicionales sería de $1,881,789 pesos.

Si multiplicas el valor  de la cuota mensual por 240 meses, es decir 20 años, vas terminar pagando ¿sabes cuánto? $451,629,360 pesos, es decir $256,629,360 más por concepto de intereses, en otras palabras, tu casa te costó más del doble por financiarla de esta manera.

Además de la tasa de interés, este fenómeno se presenta porque en los primeros años de tu hipoteca pagas muchos más intereses que capital dentro de cada cuota mensual, pues el valor de la deuda está en su valor más alto,  situación que se revierte progresivamente a medida que pasa el tiempo, cuando los intereses disminuyen en virtud de la disminución del capital adeudado.

 

IMPACTO DE AUMENTAR LOS PAGOS MENSUALES

Ahora bien: ¿que podríamos hacer tu o yo para disminuir de forma significativa los intereses que pagamos en una deuda hipotecaria? Básicamente de dos maneras: buscando una disminución de la tasa mensual o aumentando el pago mensual de la obligación.

De una parte, para buscar disminuir los intereses vía disminución de tu tasa, podrías exigirle a tu banco que te la baje si las tasas de interés en el mercado han bajado con el paso de los años.  por ejemplo: Si hace algunos años tomaste una hipoteca a una tasa digamos al 12% anual pero las tasas han bajado con el paso de los años al 8% anual, podrías exigir este cambio.

La otra forma para disminuir el pago de intereses es aumentar la cuota mensual, exigiendo que lo que pagues adicional, ojo: Se vaya como abono a capital, no a intereses.

Regresemos al ejemplo de la hipoteca de $195,000,000 donde pagas una cuota mensual de $1,881,000. Supongamos que decides abonar $390,000 más, es decir, pagar $2,271,000 cada mes. ¿Cuál sería el impacto de abonar estos $390,000 a capital? veamos:    

  • Primero, Disminuirías el plazo de tu hipoteca ¿sabes a cuánto? 12,6 años!! Fantastico, ¿no?
  • Segundo, pagarías al cabo de estos 12,6 años $149,042,400 en intereses, es decir, lograrías un ahorro de $107,585,400 en intereses pagando sólo $390,000 pesos más cada mes!!

Como imaginarás, este ahorro considerable en intereses se debe a una disminución más rápida del capital, porque los $390,000 adicionales que pagas cada mes se abonan directamente a la deuda, reduciéndose así el pago de intereses y por ende la disminución del plazo. Esto quiere decir que entre más abones cada mes, el ahorro en intereses puede ser aún mayor.

Mira: cuando tienes deudas, la mejor inversión es pagarlas, porque te ahorras un montón de intereses a futuro.

Aunque existan variaciones en cuanto a tasas, montos y plazos dependiendo de las condiciones de mercado en tu país, En general todos los créditos hipotecarios funcionan de la misma manera dándote la posibilidad de ahorrarte miles de dólares en intereses con tan solo incrementar el valor de la cuota mensual.

Si quieres ver un ejemplo del impacto de los pagos adicionales en una hipoteca, mira este excelente video en Youtube donde se explica esto y cómo funciona el sistema de amortización en un crédito hipotecario. Te lo recomiendo ampliamente.

 

FIRMAS DE CONSULTORIA FINANCIERA – REDUCCIÓN CRÉDITO HIPOTECARIO

Bien. Regresando al principio, en Colombia han venido creándose una serie de compañías que asesoran a deudores hipotecarios con el fin de ayudarles a efectuar una reducción de crédito hipotecario, es decir, representarlos ante el banco y lograr un ahorro significativo en sus deudas, basados en lo dispuesto en la ley de vivienda 546 de 1999.

 

¿COMO FUNCIONAN ESTAS EMPRESAS?

Primero, hacen un estudio de tu caso, previa entrega del extracto de tu hipoteca y preguntándote cosas como el valor de tus ingresos y cuanto crees que podrías incrementar el valor de tu cuota mensual. Al cabo de unos días te presentan un estudio financiero muy parecido al análisis que te acabé de explicar, pero con dos a tres propuestas de reducción de intereses, en las cuales puedes ver en cuánto deberías aumentar el valor de tu cuota mensual y cuánto te ahorrarías en cada escenario.

Segundo, al elegir la opción que más te interese, firmas con ellos un contrato donde los autorizas a representarte frente al banco, adjuntando la documentación que estimen necesaria para presentar tu caso y solicitar las modificaciones de amortización, tasa o plazo según corresponda.

Posteriormente, la empresa hace la debida solicitud ante la entidad financiera tomándose esta última hasta 30 días para contestar a dicha solicitud. Como imaginarás, el banco es el último interesado en modificar las condiciones de tu crédito.

Y Finalmente, si la solicitud es exitosa, es decir, el banco accede a cambiar las condiciones de amortización, tasa o plazo de tu crédito, la empresa te cobrará una comisión de éxito por los intereses que te ahorrarás con las nuevas condiciones. En Colombia, algunas empresas cobran un porcentaje sobre lo que te ahorrarás de intereses o te cobrarán entre dos a cuatro veces el valor de tu antigua cuota mensual. Estas condiciones pueden variar.

 

RECOMENDACIONES

Bueno. Ahora si contesto tu pregunta: ¿Es bueno contratar con empresas de este estilo para ahorrarte intereses en tu crédito hipotecario? Te voy a dar mi punto de vista:

En primer lugar, veo a estas empresas como cuando contratas un profesional para encargarle una tarea de cierta complejidad, como lo es lidiar con los bancos para cambiar las condiciones de tu crédito hipotecario. La ventaja es que cuando contratas a alguien más vas a ahorrar tiempo y dolores de cabeza.

En segundo lugar, al cambiar las condiciones del crédito, es decir, disminuyendo el plazo y por ende aumentando tu cuota mensual, te obligas a pagar más rápidamente, pues ya no podrás pagar menos, porque incurrirías en mora. Esta me parece una segunda ventaja, aunque algo estresante, es positiva para ti.

En tercer lugar ten en cuenta que debes pagar unos honorarios por dicha gestión, los cuales me parecen un poco onerosos, aunque el argumento esgrimido por estas compañías es que el costo de la asesoría no se compara con el ahorro de los intereses futuros.

Bueno. Teniendo en cuenta todo esto mi recomendación sería la siguiente:

Primero, Si eres una persona organizada, con dominio propio, que lleva un presupuesto y te has propuesto a pagar todos los meses un valor fijo adicional a la cuota mensual de tu hipoteca y ojo: lo cumples, No tiene sentido que contrates a una empresa de estas, porque puedes lograr lo mismo sin tener que cambiar las condiciones de tu crédito y sin tener que pagarle comisiones de éxito a nadie, sólo haciendo lo que te expliqué en el ejemplo de la hipoteca de los $195,000,000 pesos.

Pero si por el contrario, no tienes la suficiente organización y en especial la fuerza de voluntad y la disciplina para abonar una cantidad fija mensual adicional a la cuota de tu hipoteca y por supuesto tienes los ingresos y la estabilidad económica para poder hacerlo, contratar a una de estas compañías puede ayudarte mucho para pagar rápido y ahorrarte intereses, debido a la obligatoriedad de las nuevas condiciones de tu crédito.

En este punto, no sobra recordarte la importancia de consultar e investigar varias de estas firmas, con el fin de asegurarte la legalidad de estas y buscar los honorarios más favorables para tu caso. Asimismo te recomiendo atención: leer con detenimiento el contrato que firmes con ellos, pues en este se encontrarán las condiciones del servicio y los honorarios que te obligarás a pagar por su asesoría.

 

Para concluir…

Aumentar el valor de la cuota mensual de tu hipoteca siempre va a representar como en cualquier otra deuda, una disminución significativa de los intereses. Hacerlo por tu cuenta o contratar a una de estas empresas dependerá de tu disciplina y organización.

Si aún no tienes hipoteca, pero estás pensando en comprar tu casa, te recomiendo leer este artículo en el cual aprenderás a comprar casa inteligentemente, estructurando la mejor hipoteca a tu alcance y buscando el menor costo financiero.

En Asesores Financieros queremos empoderarte para que construyas la mejor versión de tu futuro financiero. Si quieres una asesoría, da clic en este enlace

Fernando Fernández

por Fernando Fernández

Fernando es Administrador de empresas, con especialización en gerencia de mercadeo y creador del Podcast de Finanzas personales Consejo Financiero. Fernando se especializa en ayudar a las personas con sus finanzas personales dándoles la mentoria necesaria para controlar su dinero, salir de deudas, tomar buenas decisiones financieras de consumo, ahorro e inversión, y optimizar su situación tributaria y pensional.

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