Conoce los detalles del Decreto 1233 de 2020 para comprar vivienda no VIS con subsidio del gobierno, ¡aquí, en Asesores Financieros!
Si tú eres uno de los colombianos que tiene la ilusión de tener tu primer inmueble propio y no pagar más arriendo o un segundo inmueble con el ánimo de obtener un ingreso adicional en el futuro, para el cumplimiento de objetivos como educación de tus hijos, una opción de pensión o complemento de la misma, entre otras, es beneficioso que tengas presente lo que establece el decreto 1233 de 2020 y las implicaciones económicas que se tienen en el pago de una cuota mensual de crédito hipotecario; así, si decides por esta opción tengas claridad de los compromisos que se adquieren y definir si están al alcance de tu presupuesto. Es precisamente este el objetivo de este artículo, poder ilustrarte las características generales del decreto y a través de un ejercicio práctico conozcas los pagos en que podrías incurrir en el futuro.
El Gobierno colombiano en busca de mejorar el crecimiento económico, tan golpeado en esta pandemia, e impulsar el sector de la construcción, a través del decreto 1233 de 2020, asignó 100.000 coberturas de tasa de interés (subsidio de tasa) para créditos hipotecarios y operaciones de leasing habitacional, otorgados por entidades financieras y cajas de compensación familiar, para compra de vivienda nueva no VIS de hasta 500 salarios mínimos (438 millones de pesos en 2020).
Este subsidio busca, que las personas que se postulen puedan adquirir su inmueble con subsidio en la tasa de interés, pues recibirán mensualmente cerca de 439.000 pesos durante los primeros 7 años del crédito, lo que equivale a un subsidio total de más de 36 millones de pesos, 42 salarios mínimos. El cupo es de 40.000 coberturas y de acuerdo con la norma, que dispone de los recursos del Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria (Frech), estas coberturas están disponibles hasta diciembre de 2022 o hasta que se agoten las existencias.
Requisitos para acceder al programa establecido en el Decreto 1233 de 2020
Para acceder a este programa de subsidio de tasa en el crédito hipotecario Viviendas NO VIS, se deben cumplir los siguientes requisitos:
- EL total de las coberturas otorgadas será de 100,000, de las cuales 60.000 estarán dirigidas exclusivamente para la compra de primera vivienda, y 40.000 podrá aplicarse también para compra de una segunda vivienda por parte de los ciudadanos.
- Compra de vivienda nueva No VIS de hasta 500 salarios mínimos (438 millones de pesos en 2020). Primera o segunda vivienda, pero nueva.
- Las personas interesadas no deben haber recibido subsidio familiar de vivienda por parte del Gobierno y/o las cajas de compensación familiar, ni ninguna cobertura de tasa de interés en el pasado. Los beneficiarios de Mi Casa Ya no podrán recibir esta cobertura.
- Para la postulación al mecanismo, el comprador interesado debe hacerla a través de la entidad bancaria de su preferencia al momento de solicitar un crédito hipotecario o leasinghabitacional.
- Los beneficiarios de los subsidios NO VIS a la tasa de interés recibirán $ 439.000 cada mes durante los primeros 7 años del crédito, lo que equivale a un subsidio total de más de $ 36 millones.
- El valor del subsidio tiene una cobertura plana, es decir, será igual sin importar el valor del crédito distribuido en los primeros 7 años de la vida del crédito
- Aplica para compra sobre planos, el subsidio se aplica al momento de legalizar el crédito. (Tener en cuenta los cupos disponibles y el vencimiento en el 2022).
Ejemplo práctico
En el siguiente ejemplo veremos la simulación de los costos de un crédito hipotecario para la compra de un inmueble de valor $300.000.000:
Cuota Inicial 30%: $90.000.000
Vr. Crédito: $210.000.000
Tiempo crédito: 10 años
Cuota Crédito sin subsidio: $2.747.902
Pago total Intereses: $103.204.189
Cuota Crédito con susidio: $2.309.000
Pago total Intereses con subsidio $67.204.189
Ahorro en intereses aproximado es: $36.000.000
Si es la compra de segundo Inmueble y se arrienda, asumiendo que siempre esté arrendado, el ejercicio de simulación en dinero necesario para cubrir el valor de la cuota hipotecaria sería el siguiente *:
* La probabilidad de vacancia de un inmueble en un período de 10 años es de 12 meses. Esto implica, no percibir el ingreso de arrendamientos en este tiempo y sí generar los costos implícitos como: pago administración, cuotas extraordinarias, servicios, etc.).
Se asume un valor promedio de arrendamiento utilizado es del 0.427% del valor del inmueble ya descontada la cuota de administración, para un inmueble de $300.000.000 un valor de canon mensual de $1.281.000, se tomará $1.280.0000 y un incremento en IPC promedio de arrendamientos en los próximos 10 años de 3.4%.
Conclusiones de este programa
- Se debe contar con el 30% del valor del inmueble, para cuota inicial.
- Si es tu primera vivienda y si está dentro de su presupuesto económico y objetivos de vida el tener un inmueble, acceder a este subsidio es una buena opción. Finalmente, el estado le subsidiará $36.000.000, que es una suma importante. Hay que tener presente que el subsidio en tasa va por los primeros 7 años, en adelante el valor de la cuota mensual aumentará. Revise sus ingresos para que pueda siempre cumplir con esta obligación.
- Si es tu segunda vivienda, ten en cuenta que para pagar la cuota del valor del crédito debes adicionar dinero mensual para cubrirla cuota hipotecaria. Es decir, este valor debe hacer parte de tu presupuesto mensual y de tus ingresos para evitar un fiasco económico. Si se tiene la capacidad económica, es una buena opción de tener otro inmueble que en el futuro genere un ingreso. Recibirás igualmente el subsidio de $36.000.000.
- Evita tomar montos de créditos altos, si tienes recursos ahorrados. A mayor capital prestado mayor valor de intereses pagados. Un sobre endeudamiento, a futuro sólo genera dolores de cabeza y puede terminarse perdiendo aún lo invertido.
- SI no se dispone del capital inicial, es mejor ahorrar y esperar futuras oportunidades.
- Es importante que presupuestes un tiempo de vacancia del inmueble de un año tanto para cubrir la cuota mensual del crédito, como los gastos del inmueble en ese tiempo.
- Las tasas de créditos hipotecarios actualmente no están tan altas y se puede aprovechar. Aunque aún las bajas tasas del mercado no han llegado a este tipo de créditos.
- Si se asume una valorización del inmueble del 4.5% en los próximos 10 años (por debajo de lo actual que es 5.5 %) el inmueble tendrá un valor comercial de $465.890.000. Es decir, el capital que pusiste demás para el pago de cuota hipotecaria $113.520.359, y descontando un año de vacancia y costos adicionales, este activo será una renta adicional futura. En Asesores
Consulta el decreto 1233 de 2020 dando clic en el siguiente link:
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